İstanbul’da yalı satışında hareketlilik

Bir taraftan gayrimenkul gelirlerinde TL’ye dönme zaruriliği öbür taraftan lüks konut vergisi yalılarda kiralama ve satın alma taleplerini hızlandırdı. 2014-2020 ortasında yapılan yalı satışı sayısına son 1.5 yılda ulaşılırken, bu süreçte birbirinden pahalı 20’ye yakın yalı satıldı.

Satışlar Boğaz çizgisinde Anadolu Hisarı, Kandilli, Kanlıca ve Yeniköy bölgelerinde yoğunluk kazandı. 660 yalının bulunduğu İstanbul Boğaziçi bölgesinde halihazırda 60-62 yalının satışı sürerken, Türkiye genelinde bu sayının 200 olduğu belirtiliyor.

Dünya gazetesinden Leyla İlhan‘ın haberine nazaran ilan sitelerinde yer alan bilgilere bakıldığında yalılarda en yüksek fiyatlar Boğaz’ın her iki yakasında yer alan iki köprü ortasındaki ana arterde görülüyor. Burada satış fiyatları 45 milyon TL’den başlayıp 450 milyon TL’ye çıkıyor. 10’u Boğaz sınırında olmak üzere 65’e yakın yalının da kiralık olduğu pazarda kiralama fiyatları İstanbul Boğazı’nda 35 bin TL ile 400 bin TL ortasında.

Yalıların el değiştirme mühletleri kısaldı

130 yıldır birebir ailelerin elinde olan yalılara karşın, Türkiye’de bir yalının ortalama el değiştirme müddeti 60 ila 70 yıl olarak belirtiliyor. Lakin son periyotta bu mühletin 50 yıla düştüğü belirtiliyor.

Satılık ve kiralık yalılara olan talebin geçtiğimiz haziran ayında son 1.5 yılın en yüksek düzeyine ulaştığını aktaran Hepsiemlak Eş Genel Müdürü Zeynep Tandoğan, “Hatta o kadar ki 2020 Mart ve Haziran ortasındaki süreçte satılık yalılara evvelki yılın tıpkı periyoduna nazaran tam 10 kat fazla talep geldi. 2021 yılı; mayıs ayı prestijiyle tekrar nisana nazaran 4 katı bir talep artışı kelam konusu” diye konuştu.

‘En süratli satış Adalar’da’

Tandaoğan’ın verdiği bilgilere nazaran Adalar’da pandemi öncesi ilanlar ortalama 533 gün yayında kalırken, pandemi başından bu yana ortalama 47 gün yayında kaldı. Beşiktaş ilçesindeki yalılarda bu müddet 172 gün iken 70 güne düştü, Beykoz’da 257 gün iken 83 güne, Sarıyer’de 175 günden 76 güne, Üsküdar’da 212 günden 48 güne indi. Tandoğan, İstanbul genelinde ise yalı ilanlarının ortalama yayında kalma müddetinin 207 günden 69 güne düştüğünü kaydederek, “Dolayısıyla satışlar önemli manada hızlandı” dedi.

‘440 milyon TL’ye kadar satılık ilanı var’

Satılık ve kiralık talebinin birbirine çok yakın gittiğini kaydeden Tandoğan, “Türkiye genelinde satılık yalı ilanlarının fiyatları 1 milyon TL’den başlıyor ve 440 milyon TL’ye kadar yükseliyor. Varsayım edeceğiniz üzere en değerli yalılar İstanbul Boğaziçi’nde. Bu yalıların büyüklüğü 2 bin 500 metrekareye kadar çıkıyor. Türkiye genelinde toplam 200’e yakın yalının satışı devam ediyor” dedi. İstanbul’daki yalı dairelerinin satılık fiyatlarının 3 milyon TL’den, yalıların fiyatlarının ise Boğaziçi bölgesinde 10 milyon TL’den başlıyor. “

‘Alıcıların neredeyse tamamı yerli’

Yalılara her vakit talep olduğunu belirten Ayıkcan Emlak Gayrimenkul Danışmanı Sinem Akcan, dolar bazında fiyatların düşmesine bağlı olarak son 2 yılda 20’ye yakın yalının satıldığını belirtti. Satışların çabucak hepsinin yerli alıcılar tarafından yapıldığını söyleyen Akcan, İstanbul genelinde 600 yalı olduğunu bunların 60’ının ise hala satılık olduğunu tabir etti.

Akcan ayrıyeten, boğaz çizgisindeki yalıların fiyatlarının 7-8 milyon dolardan başlayıp, 110 milyon dolara kadar çıktığını kaydetti. Bilhassa Anadolu Yakası’ndaki yalı satışlarının hızlandığını tabir eden Akcan, bu bölgede Kandilli, Anadolu Hisarı ve Kanlıca’ya talebin arttığına işaret etti. Krizlerde yalı alıcısının çok etkilemediğini, her devir yalının alıcısı olduğunu belirten Akcan, “İnsanlar aradıklarını buldukları an alıyorlar” dedi. Akcan, gereksinimden ötürü neredeyse hiç yalı satışı olmadığını bu alandaki satışların aile yapısının değişmesinden ötürü gerçekleştiğini söyledi.

Yalıların büyük kısmı Boğaziçi’nde

Genel olarak İstanbul’da yalıların büyük kısmı Boğaziçi etrafında yer alırken, Adalar, Silivri, Büyükçekmece üzere ilçelerde de yalılar yer alıyor. Türkiye genelinde ise Marmara, Ege ve Akdeniz kıyılarında yalılar mevcut.

Temel sebep TL’ye dönüş

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, lüks gayrimenkul kıymetlerinde düşüşlerin olduğunu belirterek, “Bunun temel sebebi döviz kurlarındaki artış ile 13.09.2018 tarihli 32 no’lu karar gereği gayrimenkulde döviz bazlı kira ve satış bedellerinin TL’ye dönme zorunluluğundan kaynaklandı. Bu çerçevede yalılarda TL bazında kıymet artışları olsa da dolarda kur artışı kaynaklı olarak değerlemelerde azalma 2018 yılından sonra başladı. Paha olarak genel prestijiyle yüksek hacimli gayrimenkullerden ve sonlu stokun olduğu bir piyasa. Yaşanan bu değişimin yalı alım satımlarını çok etkilediğini gözlemlemiyoruz” yorumunu yaptı

‘En bedelli yalılar Yeniköy’de’

Ak Danışmanlık İdare Şurası Üyesi Alex Kazancıyan en pahalı yalıların Sarıyer Yeniköy bölgesinde bulunduğunu söyledi. Kazancıyan, boğaz çizgisindeki yalı fiyatlarının ise ortalama 9 milyon dolardan başladığını tabir etti. Kazancıyan, boğazdaki artan satışların Arap alıcılar nedeniyle olmadığını da söyledi.